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Bauverträge sicher und fair gestalten

Es ist in meiner eigenen Praxis schon vorgekommen, dass für die Errichtung eines gewerblichen Gebäudes ein mündlicher Bauvertrag abgeschlossen wurde. Die Folgen zeigten sich sehr schnell, als die vereinbarte Bausumme von 500.000 DM mit Schwung überschritten wurde. Der Bauherr bekam dadurch bislang ungeahnte Probleme. Solche Fehler passieren heute nicht mehr, so meine Hoffnung. Dennoch ist es für beide Vertragsparteien wichtig, sich über die eigenen Interessen im Klaren zu sein. Diese sollten Gegenstand des Vertrages sein.

Zunächst muss bis in das letzte Detail definiert sein, was der Baubetrieb als seine Leistung schuldet. Nachträge wegen Änderungen des Vertrages gehen regelmäßig ins Geld. Dabei ist auch zu empfehlen, wenn die Koordinierung der Bauarbeiten der einzelnen Gewerke nicht durch einen fähigen Architekten sichergestellt ist, von Anfang an einen Komplettvertrag mit einem Unternehmer abzuschließen. Dieser ist zwar um etwa 2 – 3 % teurer wegen des Generalunternehmerzuschlages, diese Mehrkosten sind ihren Preis aber allemal wert, weil der Bauherr dadurch nur einen Vertragspartner hat, mit dem er Differenzen klären kann. Des weiteren ist dringend zu empfehlen, die Vertragsfristen verbindlich aufzunehmen, d.h. Beginn der Arbeiten, Fertigstellung von Rohbau, Dach, Außenputz und Installationen sowie Übergabe des fertigen Werkes mit Kalenderdaten zu versehen. Hilfreich ist dabei auch die Vereinbarung eines Bauzeitenplanes, damit der Bauherr frühzeitig erkennt, ob er mit seinem Vorhaben noch im Plan liegt. Zur Abdeckung eventueller Verzögerungsschäden durch Überziehung der vorgenannten Fristen sollte ebenso eine Vertragsstrafe vereinbart werden, die von den letzten Zahlungen für den Vertrag abgezogen werden kann. Nur so kann der Bauherr sicherstellen, nicht auf den Kosten der überplanmäßigen Miete seiner Wohnung letztlich hängen zu bleiben.

Nicht zu unterschätzen ist die Abnahme der Bauleistungen. Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass das Werk durch den Unternehmer vertragsgemäß erstellt wurde. Mit der Abnahme ist die Vergütung fällig, im üblichen Fall die Restraten laut Vertrag. Die Abnahme des Werkes kann verweigert werden, wenn nach dem detaillierten Bauvertrag Leistungen noch nicht oder nicht gehörig erbracht wurden, kann jedoch nicht verweigert werden wegen nicht die Gebrauchsfähigkeit hindernden Mängeln. Dafür bleibt das Nachbesserungsrecht. Üblicherweise streiten sich die Parteien des Vertrages bei und wegen der Abnahme, wobei löbliche Ausnahmen diese Regel bestätigen. Mit der Abnahme schließlich fängt der Lauf der Gewährleistungsfrist an. Vor Ablauf dieser Frist sollte noch einmal –möglichst mit sachkundiger Unterstützung- das Haus von oben bis unter begutachtet werden auf eventuelle Schäden, die einen Gewährleistungsanspruch begründen um deren Beseitigung im Rahmen der Gewährleistung zu verlangen.

Zusammenfassend: Es sollte bereits vor Vertragsabschluss sachkundiger Rat eingeholt werden, will man nicht hinterher diesen Fehler der Sparsamkeit am falschen Platze teuer bezahlen. Auch sollte jedem klar sein, dass der Bauvertrag das Ergebnis einer Einigung über teilweise unterschiedliche Interessen der Vertragspartner ist. Durch eineindeutige Vertragsgestaltung lässt sich ein Großteil des vorprogrammierten Unmuts vermeiden.

Martin Bleidießel, Rechtsanwalt in Spremberg

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