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Was tun mit dem alten Haus?

Es kommt gerade in unserer Gegend nicht selten vor, dass sich ein Eigentümer entschließt, sein altes Gebäude radikal umzumodeln. Dies betrifft sowohl Wohn- und Geschäftshäuser als auch Nebengebäude. Und wenn dann der Eigentümer möglicherweise noch mit seinen hilfswilligen Nachbarn so richtig losgelegt hat, wird er aufgesucht von einem Mitarbeiter der Bauordnungsbehörde, der noch freundlich fragt, was mit diesem Bauwerk passieren solle. Dies beantwortet unser Eigentümer voller Bauherrenstolz wahrheitsgemäß. Der Behördenmitarbeiter fotografiert das Bauwerk und schaut sich interessiert den Baufortschritt an. Aber nach einer Woche –wenn es denn so lange dauert- erhält unser Bauherr eine Ordnungsverfügung mit folgendem Inhalt: Über das Bauvorhaben wird ein Baustopp verhängt, zudem wird der Abriss des Gebäudes verfügt. Was ist passiert?

Unser Bauherr hat keine Baugenehmigung vorher eingeholt, obwohl das Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Dies ist es immer dann, wenn wesentlich in die Bausubstanz eingegriffen wird, etwa weil tragende Wände geändert werden, Der Rauminhalt geändert oder die Nutzung geändert werden soll etwa von einem Wohn- zu einem Gewerbegebäude. Sofortige Konsultationen eines Architekten führen zum Erstaunen unseres Bauherrn aber nicht zu einer Beruhigung der Lage, denn dieser erklärt lapidar, da könne man auch mit einem nachträglich gestellten Bauantrag nichts erreichen, weil dieses Vorhaben nicht zulässig zu machen ist, weil nach dem aktuellen Baurecht das Bauwerk etwa an dieser Stelle nicht genehmigungsfähig ist. Der schon verzweifelte Bauherr will daraufhin alle bisherigen Bauarbeiten rückgängig machen. Aber auch dies hilft ihm nicht. Er hat übersehen, dass für das alte Gebäude der sogenannte Bestandsschutz wirkte. Dies heißt, dass ein ursprünglich genehmigtes Bauwerk bestehen bleiben kann, auch wenn nach aktuellem Recht dafür keine Baugenehmigung mehr zu erreichen ist. Umfangreiche Änderungen des alten Bauwerks, die unser Bauherr schon vorgenommen hatte, ließen diesen Bestandsschutz entfallen mit der möglichen Folge der Abrissverfügung etwa wenn das Bauwerk nicht den erforderlichen Grenzabstand zum Nachbarn einhält.

Der Bestandsschutz wurde durch die Rechtsprechung entwickelt unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetzes und ist als Begriff nicht im Baurecht (BauGB oder Bauordnung) zu finden.

Mit der letzten Änderung der Bauordnung am 15. September diesen Jahres wurde die Rechtslage für Bauinteressenten in einem wesentlichen Punkt verbessert. Nach § 6 Abs. 12 der Bauordnung sind die sich bei der Änderung rechtmäßig errichteter Gebäude ergebenden Abstandsflächen unbeachtlich, soweit die für den Gebäudebestand ermitteltren Abstandsflächen nicht überschritten werden.

Das heißt also, dass nach der gesetzlichen Neuregelung ein vormals zulässig errichtetes Altgebäude welches die heute erforderlichen Abstandsflächen nicht einhält, seinen Bestandsschutz bei Umbauarbeiten behalten soll, wenn sich im Hinblick auf die Abstandsflächen nichts ändert.

Dasselbe gilt für Nutzungsänderungen, soweit sie keine Garagen und Nebengebäude betreffen.

Ansonsten gilt für Bauherrn, sich vor dem „ersten Hammerschlag“ auf jeden Fall fachkundigen Rat einzuholen, um nicht in die Bestandsschutzfalle hineinzugeraten. Dieser Rat kann zwar von Rechtsanwälten nicht kostenlos erteilt werden, hilft aber dem Bauherrn, viel Geld und Ärger zu ersparen.

Martin Bleidießel, Rechtsanwalt

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